집값자극 우려에 서울 제외…"경착륙은 막겠지만 시장 회복하긴 역부족"(종합)
[11·10 부동산대책]
투기과열지구·조정대상지역 40곳 해제 효과는
세금·대출·청약 문턱 낮아지겠지만
이자부담 큰 시기, 집값회복 재한적
전문가들 "과감한 추가 대책 필요
서울도 노원·도봉·강북은 낙폭 커
강북일부지역 규제해제 검토해야"
정부가 부동산 시장의 경착륙을 막기 위해 서울과 그 인접 지역을 제외한 수도권 규제지역을 대부분 해제했다. 지난달 세종을 제외한 지방 전 지역이 규제지역에서 해제된 데 이어 한 달 만에 대폭 규제 완화에 나선 것이다. 잇단 금리 인상과 그에 따른 주택가격 하락으로 역대급 거래절벽이 이어지면서 실수요자의 정상적인 거래까지 위축되는 상황을 차단하기 위해서다. 하지만 시장에서는 금리 인상 영향으로 부동산 침체 상황은 쉽게 나아지긴 어렵겠다며 당분간 이러한 시장 상황을 이어가리라 내다봤다.
서울, 규제 해제 대상서 빠져…“파급 효과 고려”
10일 정부가 발표한 부동산 시장 현안 대응 방안을 살펴보면 투기과열지구 9곳과 조정대상지역 31곳을 해제했다. 이로써 부동산 규제지역은 서울과 경기 과천시, 하남시, 광명시, 성남시 수정·분당구만 남게 됐다.
정부가 이런 규제 완화안을 발표한 건 최근 주택 가격이 급락하고 거래량이 급감하면서 경착륙 조짐을 보이고 있어서다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 주택시장은 월평균 거래량(1~9월 기준 4만6422건)이 2006년 실거래가 집계 이후 역대 최소치를 기록할 만큼 거래시장이 위축됐고 연내 가격 하락세도 뚜렷한 상황”이라고 지적했다.
주택매수심리는 계속 악화하고 있다. 부동산원에 따르면 지난주 전국 아파트 매매수급지수는 전주(82.3)보다 2.3포인트 하락한 80.6을 기록하며 80선 붕괴를 눈앞에 뒀다. 부동산 불패라 불리던 강남4구의 동남권도 이미 80선이 무너졌다. 거래량도 역대 최저 수준이다. 9월 기준으로 주택 거래량은 전국 3만2000건으로, 이는 5년 평균인 7만6000건의 절반에도 미치지 못하는 수준이다. 반면 미분양은 급증했다. 9월 전국 미분양주택은 총 4만1604가구으로 한 달 새 8882가구가 늘었다.
하지만 이번 규제 해제 대상에서 서울은 빠졌다. 일각에서는 강북 등 서울 외곽지역을 포함할 것을 예상했지만 서울을 비롯한 수도권 주요 지역은 기존 규제를 그대로 유지키로 했다. 국토부 관계자는 “주정심에서 서울이 가지고 있는 파급 효과나 상징성, 서울 대기 수요를 고려했을 때 한 번에 풀기 어렵고 단계적으로 풀어야 한다는 것이 공통된 의견이었다”고 설명했다.
자칫 서울에 대한 규제를 풀어준다면 집값을 자극할 수 있다는 우려감이 작용했던 것으로 보인다. 실제로 최근 서울 강남구 대치동 은마아파트에 이어 목동아파트에 대한 지구단위계획안이 통과돼 그동안 묶여 있던 재건축 사업이 물꼬를 트며 기대감이 커지고 있다.
국토부는 이번에 규제지역에서 해제된 지역을 중심으로 시장 상황을 좀 더 지켜보겠다고 했다. 서울에 대한 추가 규제 완화 가능성에 대해 국토부는 “서울과 영향을 주고받는 규제 해제 지역이 어떻게 움직이는지도 살펴봐야 한다”며 신중한 태도를 나타냈다.
금리 인상에 집값 회복 당분간 ‘글쎄’…“추가 규제 완화 필요”
전문가들은 이번 대책이 경착륙 예방엔 효과를 내겠지만 집값을 끌어올리며 거래량까지 평년 수준을 회복하기에는 역부족이라고 분석했다. 일단 규제지역만 해제해도 수요를 옥죄던 세금과 대출·청약 규제 등이 가벼워져서 집을 살 수 있는 문턱이 낮아지는 것일 뿐 하락세를 이어가고 있는 집값을 반등시킬 정도의 부동산 대책은 아니라는 게 중론이다
함영진 랩장은 “주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워졌지만 규제지역 해제의 의미는 청약, 여신, 세제와 관련해 주택 구입의 장애가 없어졌다는 것이지 거래당사자에게 추가 인센티브를 주는 것이 아니다”며 “규제지역 해제에 따른 빠른 거래 활력을 기대하기에는 제한적인 상황이다”고 말했다.
함 랩장은 “내년 상반기까지 추가 기준금리 인상 가능성이 열려 있는데다 내년 경제성장률 전망치도 1% 수준에 머물 가능성이 있어 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려하지 않고 주택을 사들이기는 쉽지 않을 것”이라며 “내년 수도권 일부 지역은 입주물량 증가로 공급부담이 현실화됐고 취득세율 부담으로 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구매를 기대하기 제한적”이라고 분석했다.
이어 그는 “대출 이자 부담과 주택시장의 거래 침체로 과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입하던 공시가격 1~3억원 이하 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세 끼고 주택을 사는 갭투자 움직임이 많지 않아 규제지역 해제에 따른 집값 재불안 확률은 낮을 것”이라고 덧붙였다.
실제로 앞서 두 차례에 걸친 규제지역 해제에도 시장은 되살아날 기미를 보이지 않고 있다. 지난 9월21일 조정대상지역에서 해제된 안성·평택·양주·파주·동두천 등도 하락세를 이어가고 있다. 동두천시는 이번 주 0.82% 하락하면서 전주(-0.62%)보다 낙폭을 확대했다. 양주시도 하락률이 0.52%에서 0.74%로 커지고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “금리가 치솟고 있어 매수자가 대출을 많이 받아 집을 사기 어려운 상황으로 규제해제지역인 수도권에서 하락세 둔화는 가능하나 약세는 계속 이어질 듯하다”며 “분양시장과 기존 주택 거래에 다소 숨통을 터주는 효과는 내도 시장 심리가 위축돼 있어 시장 분위기를 상승 반전시키기보다 연착륙에 도움 주는 정도일 듯하다”고 말했다.
전문가들은 부동산 시장 장기 침체 우려 속에서 신속하고 과감한 규제 완화가 필요하다고 지적한다. 자칫 시기를 놓친다면 경제 전반에 미치는 영향이 커지기 때문이다. 이번 주 서울 아파트값은 한 주 전보다 0.38% 하락했다. 2012년 부동산원이 주간 조사 단위를 시작한 이래 가장 높은 하락률이다.
박원갑 위원은 “서울에서도 최근 들어 낙폭이 큰 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 강북권 일부 지역에 대해 규제지역을 일부 해제하는 것을 검토할 필요가 있다”고 말했다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 “급격한 금리 인상과 경기 둔화로 매수심리가 단기간에 회복되기 어려울 것으로 보인다”며 “아울러 집값이 하락하고 있는 서울 외곽지역은 이번 대책 발표 이후에도 거래 부진이 계속된다면 규제지역 추가 해제에 대한 목소리가 높아질 수 있다”고 말했다.
출처 | 이데일리
용어정리
1. 주택담보대출비율(LTV; Loan to Value Ratio) = 주택담보인정비율(담보인정비율)
주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물(주택)의 가격에 대한 대출액 비율
ex. 주택 가격 = 2억, 주택담보대출비율 = 70% ⇒ 대출액의 최대한도 = 1억 4,000만 원
but, (대출한도금액 - (전세권을 포함한 선순위저당권 + 임차보증금 및 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금)) 대출 가능
주택담보대출에 부실 → 은행; 담보물을 경매 등으로 처분하여 대출금을 회수
/ 회수액 ≥ 대출액 ⇒ 경매낙찰가와 부동산가격 하락 상황 등을 고려 → 주택가격의 일정 비율 이하로 대출을 제한
⇒ 주택담보대출비율: 부동산시장의 변동에도 금융기관이 부실해지지 않도록 돕는 일종의 안전장치로 작용
/ *금융시장 및 부동산시장의 안정화 정부 정책수단: 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI; 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율)의 규제
주택경기 침체 → 비율 완화, 과열 → 비율을 강화
2. 총부채원리금상환비율(DSR; Debt Service Ratio)
개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금 연소득으로 나눈 비율
추가자료 혹은 이론
"LTV 풀어주면 뭐하나요"…연봉 5000만원 직장인 '한숨'
정부가 부동산 규제를 대폭 완화하면서 대출 가능 금액이 큰 폭 늘어날 전망이다. 연 소득에 따라 많게는 수 억원대의 대출이 추가로 가능해질 것으로 보인다. 다만 시장에서 원했던 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 완화되지 않으면서 고소득자에만 유리한 대책일 수 있다는 지적이 나온다.
10일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 추경호 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 '제3차 부동산 관계장관회의'를 열고 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역을 대거 해제하고 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 주택에 대해서도 주택담보대출을 허용하기로 했다. 무주택자 등의 주택담보대출비율(LTV)은 50%로 확대된다.
한 시중은행의 분석에 따르면 연봉 7000만원인 무주택 또는 1주택(처분조건부) 대출자가 규제 지역의 14억원짜리 아파트를 구입하는 경우, 은행에서는 최대 4억6000만원가량의 주택담보대출을 받을 수 있다. 이는 연 금리 4.8%, 40년 만기, 원리금 균등 상환 방식에 기초해 산정했다.
이는 현 규정대로 LTV를 9억원까지는 50%, 9억원 초과분에 20%를 적용하고 'DSR 40% 초과 금지' 규제도 더한 결과다. 그러나 정부의 규제 완화로 내달부터 LTV가 50%로 높아지면, 이 대출자는 최대 4억9700만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. 3700만원 정도 대출액이 증가하는 것이다.
주목할 점은 고소득자일수록 대출 증가 폭이 늘어나는 점이다. 같은 조건에서 연봉 1억원 대출자의 주택담보대출 상한액은 현재 4억6000만원에서 7억원으로 2억4000만원이나 급증한다.
반면 연봉이 5000만원인 무주택 실수요자가 14억원 아파트를 매입할 경우 LTV 규제가 완화돼도 최대 주택담보대출 가능액은 3억5500만원에서 더 늘지 않는다. DSR이 40%로 꽉 차 있어서다.
DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미한다. 즉 소득을 기준으로 상환 능력을 평가하는 것으로, 비율이 40%로 묶여있는 이상 고소득자와 저소득자의 대출 한도 편차가 크다.
시장에서 기대했던 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화는 이번 부동산 규제 완화대책에 포함되지 않았다. 앞서 김주현 금융위원장은 DSR규제 완화에 대해 신중한 입장을 드러냈다. 지난 1일 그는 "DSR은 과도하게 빚을 지지 말라는 의미여서 완화에 신중해야 한다는 게 기본 생각"이라며 "기획재정부의 세제 관련해서도 종합적으로 봐야 해 DSR 하나만 보기보다는 전반적인 것을 봐야 한다"고 말했다.
업계 안팎에서도 부동산 가치 하락 및 고금리 기조 속 DSR규제를 그대로 유지하면서 규제 완화 효과가 클 지는 의문이라는 지적이 나온다. 현재 은행에서 LTV 50% 상한에 맞춰 40년만기·원리금균등분할상환 방식으로 8억원을 대출받았다면, 연 5% 금리를 기준으로 매년 은행에 갚아야 하는 원리금은 4600만원에 달한다. 금융권에선 가계대출 금리가 연내 8%대를 넘어설 것으로 전망하고 있다.
금융권 관계자는 "최근 대출금리가 치솟으면서 수 억원대의 대출을 받기엔 이자 부담이 크다"며 "집 값 추이를 더 지켜보려는 관망세가 짙어지면서 주택담보대출이 급격히 늘어날 가능성은 적어 보인다"고 지적했다.
출처 | 한경닷컴