대출규제 풀리자… 근저당권 64% 급등
정부의 대출규제 완화 이후 부동산 (근)저당권 설정 건수가 급증한 것으로 나타났다.
주택담보대출 연체율이 꾸준히 증가하고 있는 상황에 대출 건수가 빠르게 늘어나면서 당국의 대출관리에 주의가 필요하다는 지적이 나온다.
9일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 금융권이 전국 집합건물에 근저당권설정등기를 신청한 건수는 총 12만9914건으로 집계됐다. 이는 올 초 대비 63.8% 늘어난 것으로, 2021년 6월 이후 21개월 만에 최고치를 기록했다.
집합건물 근저당권 건수는 지난 2020년 2월 대출규제 발표 이후 감소세를 보였다.
당시 19만건까지 늘어났던 건수는 작년 2월 처음으로 10만건 아래로 내려왔고, 부동산 하락기가 본격화된 작년 7월부터 올해 1월까지 지속 감소했다. 올해 1월은 7만9285건으로 집계를 시작한 이래 최저치를 기록했다.
3월 근저당권 건수가 급등한 것은 정부의 대출규제 완화 영향으로 풀이된다. 금융위원회는 지난달 2일 규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출 규정을 개정했다. 지난해 12월 규제지역 내 15억원 이상 주택에 대한 대출을 허용한데 이어 대출규제를 한번 더 완화한 것이다.
이에 따라 다주택자도 규제지역에선 집값의 30%까지, 비규제지역에선 60%까지 대출을 받을 수 있게 됐다.
주택 임대사업자, 매매사업자도 같은 수준으로 주담대가 가능해졌고, 무주택자의 6억원 대출한도도 폐지됐다. 부부 연소득 합산 9000만원 이하, 주택가격 9억원 이하면 주택담보인정비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR) 한도 내에서 대출을 받을 수 있다.
부동산 전문가들은 시장이 불안정하고, 고금리 기조가 이어지고 있는 상황에서 대출건수가 늘어나고 있는 만큼 당국이 가계대출 관리에 각별한 주의를 기울여야 한다고 입을 모았다. 또 대출 연체에 따른 주택 경매 증가와 이에 따른 추가 피해도 우려했다.
금융감독원에 따르면 1월 말 기준 국내은행 주택담보대출 연체율은 0.18%로 전월 말 대비 0.03%포인트 올랐다. 주택담보대출 연체가 3개월 이상 이어질 경우 은행이 주택을 경매에 넘기는 '임의경매'가 등기된 집합건물도 지난달 2년 만에 3만건을 넘어섰다. 채권자의 승소로 채무자의 부동산을 경매에 넘기는 '강제경매' 등기 건수도 작년 1월부터 매월 증가하며 지난달 2만1512건으로 역대 최고치를 기록했다.
한 부동산 전문가는 "정부가 대출규제를 일시에 풀고 일각에서 '부동산 바닥론'이 제기되자 높은 금리에도 대출을 낀 주택거래가 다시 늘어나고 있는 추세"라며 "지난달 미 연준이 금리를 추가 인상하고 경기침체 장기화 우려가 남아있는 만큼 무분별한 대출에 대한 당국의 관리가 필요해 보인다"고 말했다.
출처 | 김남석기자 kns@dt.co.kr
용어정리
1. 근저당권
저당권의 일종
채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권 → 일정액의 한도에서 담보하는 저당권
피담보채권 소멸 → 저당권도 소멸
근저당권은 일정한 범위에 속하는 피담보채권을 정해 두면 그 채권이 소멸해도 근저당권에는 영향 X
, 그 후에 해당 채권이 다시 발생 → 그 채권은 근저당권으로 담보
2. 주택담보대출비율(LTV; Loan to Value Ratio) = 주택담보인정비율(담보인정비율)
주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물(주택)의 가격에 대한 대출액 비율
ex. 주택 가격 = 2억, 주택담보대출비율 = 70% ⇒ 대출액의 최대한도 = 1억 4,000만 원
but, (대출한도금액 - (전세권을 포함한 선순위저당권 + 임차보증금 및 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금)) 대출 가능
주택담보대출에 부실 → 은행; 담보물을 경매 등으로 처분하여 대출금을 회수
/ 회수액 ≥ 대출액 ⇒ 경매낙찰가와 부동산가격 하락 상황 등을 고려 → 주택가격의 일정 비율 이하로 대출을 제한
⇒ 주택담보대출비율: 부동산시장의 변동에도 금융기관이 부실해지지 않도록 돕는 일종의 안전장치로 작용
/ *금융시장 및 부동산시장의 안정화 정부 정책수단: 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI; 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율)의 규제
주택경기 침체 → 비율 완화, 과열 → 비율을 강화
3. 총부채원리금상환비율(DSR; Debt Service Ratio)
개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금 연소득으로 나눈 비율
개인의견
정부의 대출규제 완화 이후 주택담보대출 연체율이 꾸준히 증가하는 상황에서 부동산 근저당권 설정 건수가 67% 증가하였다.
가계에서 차지하는 비중이 큰 주택담보대출 연체율은 지난해 1조 20억원으로 전년 6477억원 대비 54.&% 증가하였다. 즉, 1년 사이에 50% 이상 증가하였는데, 5대 시중은행의 연체액이 7740억원(증가율 56.4%)로 가장 많았다.
집합건물 근저당권 건수는 2020년 2월 대출규제 발표 이후로 감소세였다. 그러나 정부는 2022년 12월 규제지역 내 15억원 이상 주택에 대한 대출 허용과 더불어 2월 2일 규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출 규정 개정으로 대출규제를 완화하였다.
이에 따라 주택 임대사업자, 매매사업자도 같은 수준으로 주택담보대출이 가능해졌고 무주택자의 6억원 대출한도도 폐지됐다. 부부 연소득 합산 9000만원 이하, 주택가격 9억원 이하면 주택담보인정비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR) 한도 내에서 대출을 받을 수 있다.
'임의경매'가 등기된 집합건물도 2월에 2년 만에 3만건을 넘어섰고 '강제경매' 등기 건수도 작년 1월부터 매월 증가하며 2월에 2만1512건으로 역대 최고치를 기록하였다.
고금리인 상황에서 LTV만 완화하고 DSR 규제는 완화되지 않아 고소득자, 다주택자에게만 유리한 것 같다.
