"분양가 결국 오르나"…7배 오른 원료 값에 커지는 '공포' [이유정의 부동산 디테일]
‘러시아-우크라이나 사태’로 원자재 가격이 상승하면서 건축비 인상 가능성에 무게가 실리고 있다. 중대재해법 시행으로 안전관련 비용이 늘어나고 있는 데다, 분양가상한제 개편도 예고돼 있어 분양가 역시 오를 수 있다는 우려가 커진다.
19일 건설산업연구원은 ‘우크라이나 사태가 국내 건설산업에 미칠 파급 효과 분석’ 보고서를 통해 우크라이나 사태로 인해 건설공사 착공이 위축될 것으로 우려했다. 국제유가가 급등한 여파로 전반적인 운송비와 원재료 가격 상승이 나타날 수 있다는 것이다.
우크라이나 전쟁 이후 유연탄 국제 가격은 사상 최고 수준인 t당 400달러대로 급등했다. 2020년 평균 가격(60달러)의 6~7배에 달하는 수준이다. 유연탄은 발전 및 시멘트 생산의 연료다. 전국에서 시멘트 공급 대란이 벌어지면서 다음달부터는 건설공사 자체가 중된될 수 있다는 우려까지 나온다.
건산연 관계자는 “레미콘, 아스콘, 철근 순으로 비용 파급력이 커질 것”이라며 “건설 생산비용도 1.5~3.0% 정도 증가할 것”으로 전망했다. 건설사의 영업이익률이 2.5~5.0%인 점을 고려하면 수익의 3분의 1 이상에 영향을 받는 셈이다.
1월 시행한 중대재해법도 건설비용 상승을 부추기는 요인이다. 1월 삼표산업 양주 채석장에서 사망 사고가 발생하면서 고용노동부는 이 회사의 골재 채취작업에 대해 작업 중지 명령을 내렸다. 양주 채석장은 서울 도심권과 경기 북부지역 골재 수요의 약 20%를 감당한다. 건설업계 관계자는 “앞으로도 사고가 발생하는 사업장 마다 작업중지 명령이 내려질 것”이라며 “사고 예방을 위해 추가로 투입되는 안전비용도 분양가 등에 녹아들 수 밖에 없을 것”이라고 말했다.
한편 윤석열 대통령 당선인은 공약으로 분양가 산정의 합리화를 내걸었다. 택지비를 포함해 공사과정에서 드는 비용이 분양가에 충분히 녹아들도록 해 공급이 위축되지 않도록 하겠다는 취지다. 각종 비용 상승이 예정된 데다 분양가 합리화가 맞물려 분양가가 상당히 오를 가능성이 점쳐진다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “현재 시장에는 분양가가 오를 요인만 산재해 있다”며 “무주택자들은 분양가가 오르기 전에 적극적으로 청약을 시도해 보는 게 낫다”고 조언했다.
장기적으로는 시장에 긍정적으로 작용할 것이란 예상도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “분양가상한제가 완화되면 분양가가 오를 가능성은 크지만 이로 인해 공급량이 늘어나게 된다”며 “장기적으로 공급증가에 따른 주택가격 안정을 기대해 볼 수 있다”고 말했다.
출처 | 이유정 기자 (yjlee@hankyung.com)
용어정리
1. 중대재해처벌법(중대재해법): 2022년 1월 27일부터 시행
중대재해가 발생하는 경우 안전조치를 소홀히 한 사업주나 경영책임자에게 1년 이상의 징역형 처벌을 내리도록 한 법안
중대재해: ‘산업안전보건법상 산업재해 중 사망자가 1명 이상 발생하거나, 6개월 이상 치료가 필요한 부상자가 2명 이상 발생하거나, 동일한 유해요인으로 발생하는 직업성 질병자가 1년에 3명 이상 발생한 경우’를 말함
2. 분양가상한제
공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도
분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것
3. 택지비
집이나 건물을 지을 땅을 구입하는 데 드는 비용
4. 재개발/ 재건축(도시 및 주거환경정비법 근거)
재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후•불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역•공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후•불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
개인의견
러시아-우크라이나 사태로 원자재 가격이 상승하여 건설비용이 증가하였다. 또한, 중대재해법 시행과 재건축 규제 완화 정책인 분양가 산정기준 합리화로 분양가가 상승할 가능성이 높다. 그러나 장기적으로 분양가상한제 완화로 공급이 증가하여 주택가격이 안정될 수 있다.
그러나 단기적으로는 분양가 상승할 가능성이 더 높기 때문에 무주택자 부담이 커질 것이라 생각한다. 또한, 현재 공급량이 부족한 상태에서 대출규제 완화로 수요가 증가할 경우, 수급 불균형이 심화될 수 있다고 생각한다.
추가 자료 혹은 이론
분양가상한제 변천 과정
1977년 분양가상한제 도입 → 분양가 규제 시작 but 획일적으로 정한 상한가로 규제하는 방식 ⇒ 주택공급 위축 → 부동산 대란 → 1989 원가연동제 시행(분양가를 택지비, 건축비에 연동) but, 외환위기 → 주택시장 침체 → 규제 완화 → 1999년 국민주택기금 지원 아파트 제외하고 전면자율화
분양가상한제 폐지 → 신규 분양주택 분양가격 상승 → 주변 아파트 가격 상승 → 2005년 분양가상한제 부활 → 대한주택공사(현 한국토지주택공사) 등 공공 개발 토지인 공공택지에만 적용 → 2007년 9월부터 민간택지에도 도입
주택공급 위축, 아파트 품질 저하 → 2014년 분양가상한제의 민간택지 적용 요건 강화 but, 적용된 사례가 없음
민간택지 아파트 분양가상한제 적용, 주택법 시행령 개정안
2019년 8월 12일 민간택지 아파트에 분양가상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 하는 ‘주택법 시행령 개정안’ 발표 → 2019년 10월 29일부터 시행
2019년 11~12월 민간택지 분양가 상한제 실질적 부활(2015년 이후 4년 만 부활) but, 제외된 지역 중심 매매 가격 지속적 상승하는 풍선 효과 발생 → 2019년 12월 16일 대상 지역 확대하는 “주택 시장 안정화 방안” 발표
민간택지 분양가상한제, 본격적 시행
2020년 7월 29일 민간택지 분양가상한제 본격 시행